Ипотечное
кредитование
Ипотека. Поговорим о важном.
Ежедневно мы слышим массу новых и интересных
слов, значения которых зачастую не понимаем. Можем только
сказать, что слова типа «прессинг» или «слалом» относятся
к спорту, а «дивиденды» и «депозит» – категория банковская.
Что такое ипотека, или ипотечный кредит? Сегодня мы попытаемся
дать максимум информации относительно этого понятия.
Итак, ипотека – это долгосрочный кредит,
выдаваемый физическому лицу под определенный процент банком
или кредитным союзом для строительства или покупки жилья.
Обычно приобретенное жилье закладывается банку до возвращения
кредита и процентов. Обязательным условием для выдачи ипотечного
(как и любого другого) кредита, является кредитоспособность
заемщика.
У каждого банка свои методы расчета кредитоспособности
потенциального заемщика и максимальной суммы кредита, на
которую тот может рассчитывать. Но все банки придерживаются
единой системы: размер выдаваемого кредита не может превышать
70% от оценочной стоимости приобретаемой квартиры. Остальные
30% должен составлять так называемый первоначальный взнос
самого покупателя квартиры (1 января сего года вступил в
действие закон об ипотечном кредитовании, определяющий размер
первоначального взноса). Время от времени используются варианты
улучшения жилищных условий, которые представляет собой продажу
старой квартиры и покупку новой. В таком случае средства
на первоначальный взнос можно получить, продав старую квартиру.
Вариантами первоначального взноса могут так же быть средства,
накопленные для покупки квартиры или использование других
источников: друзей, родственников, знакомых. Некоторые банки
могут снизить размер первоначального взноса, декларируя
его ниже 30%. Но на самом деле, они рассчитывают первый
взнос от оценочной стоимости, которую они сами могут завышать
или занижать.
И банк, и клиент заинтересованы в одном:
чтобы процесс оформления договора по ипотечному кредиту,
а так же процесс погашения кредита были максимально безопасными
как для заемщика, так и для кредитора. Именно по этой причине
кредитор скрупулезно рассматривает все ежемесячные затраты
клиента, изучает состав семьи и расходы на каждого из них.
Важнейшим фактором в определении кредитоспособности заемщика
является его ежемесячный доход, который должен быть официально
подтвержден. Чем большую сумму официального дохода заемщик
может подтвердить – тем на большую сумму кредита он может
рассчитывать.
Существует несколько методов увеличения суммы кредита. Иногда
целесообразно рассматривать кого-то из родственников в качестве
созаемщиков по кредиту. В таком случае банк рассматривает
общий доход созаемщиков.
При выдаче ипотечного кредита банки соблюдают
правило: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать
40 – 60% от ежемесячного чистого дохода заемщика. Одни банки
под таковыми считают доход после уплаты всех налогов, а
другие отнимают от этой суммы еще и все месячные расходы
потенциального клиента. К примеру, если заемщику необходимо
взять кредит на 10 лет в размере $ 30 тысяч, то зарплаты
в $ 1,5 тысячи может оказаться недостаточно, так как ежемесячные
платежи в 448 долларов превышают 60% чистого дохода (за
вычетом всех месячных расходов в 800 долларов). В данном
случае необходимо либо сокращать месячные расходы, либо
увеличивать срок погашения кредита.
В какой валюте выгоднее брать кредит?
В последнее время курс доллара США относительно национальной
валюты является более-менее стабильным, что делает кредит
в долларах более востребованным. Отечественные банки предоставляют
ипотечный кредит под 12-15% годовых в долларах, и под 20-22%
в национальной валюте.
Процентная ставка зависит от различных
факторов. В одних банках процент начисляется в зависимости
от срока, на который заемщик заключает договор, в других
– в зависимости от суммы кредита. Все банки подходят к каждому
клиенту индивидуально, но неизменными остаются такие условия,
как кредитоспособность и надежность каждого заемщика.
При погашении кредита можно выбрать удобнейшие
условия. Существует несколько схем выплаты кредитов и процентов
по нему. Самые распространенные из них – это простая и аннуитетная.
Эти схемы предусматривают начисление процентов на остаток
задолженности по кредиту. Аннуитетная схема предполагает
погашение кредита равными частями на протяжении всего срока
погашения, а при простой схеме – сумма платежа каждый месяц
разная: в первые годы платежи значительно выше, чем к концу
срока.
Регулировать ежемесячные выплаты по кредиту
можно так же за счет выбора срока кредитования. Естественно,
каждый из заемщиков старается как можно скорее погасить
сумму кредита, но если кредит большого размера, то чем длиннее
срок кредитования, тем менее ощутимо качество ежедневной
жизни. Но при этом и суммарные затраты на приобретение квартиры
за счет более длительного срока выплаты процентов будут
выше. К примеру, если брать кредит на 15 лет, то сумма выплаченных
за этот срок процентов превысит размер самого кредита.
Важную роль в процессе покупки квартиры
и заключения договора об ипотеке играет состояние квартиры.
Если это жилплощадь «от строителей», цены на квартиры будут
значительно выше, чем на аналогичные по площади и местонахождению
«б/у». Кроме того, рынок первичного жилья, по оценкам некоторых
экспертов, фактически напоминает финансовую пирамиду, когда
за счет средств, привлекаемых на новые объекты, достраиваются
существующие, что заметно увеличивает риски клиента.
Большой неожиданностью для заемщика являются непредвиденные
расходы, возникающие из-за невнимательности при ознакомлении
с условиями кредитования. Эти расходы связаны зачастую с
оформлением кредита, с самой сделкой купли-продажи. Часть
затрат возникает независимо от того в кредит покупается
квартира либо за собственные средства, это: госпошлина –
1% от суммы договора, нотариальное удостоверение договора
и комиссионное вознаграждение риэлторскому агенству.
С получением кредита связано несколько
категорий расходов:
1. Расходы по оформлению договора (одноразовые
затраты), включающие комиссию банка за выдачу кредита (около
1% от суммы кредита) и услуги оценщика. Для того, чтоб не
столкнуться со сложностями, связанными с непредвиденными
финансовыми затратами, необходимо в первую очередь расписать
все будущие платежи. Обычно, в таких случаях банки составляют
так называемые «расходные листы» для каждого из клиентов.
2. Существуют обязательные расходы по
оформлению договора ипотеки. Они так же одноразовые и включают
в себя регистрацию документов в БТИ, нотариальное удостоверение
ипотеки и другие справки и госпошлины, сумма которых составляет
около $ 100 (сумма может варьироваться в зависимости от
стоимости приобретаемой квартиры и расценок нотариуса).
3. Так же следует выделить платежи по
договорам страхования. Эту категорию платежей необходимо
вносить ежегодно.
Важным нюансом, выгодным для заемщика,
и, к сожалению, не всегда учитываемым, является досрочное
погашение кредита. Такая услуга предполагает более низкую
процентную ставку и удобные сроки погашения кредита. Сегодня
все банки предоставляют возможность досрочного погашения
кредита, но некоторыми из них предусмотрена, например, невозможность
досрочного погашения в течение первых шести месяцев.
Еще одним важным для заемщика фактором
является уровень сервиса, предлагаемый банком. Ведь в ходе
заключения договора, банку передается конфиденциальная информация,
сохранность которой зависит от доверия кредитному инспектору.
Такую услугу, как ипотечное кредитование
предлагают не только банки. Кредитные союзы, активно развивающиеся
в последнее время на финансовом рынке Украины, так же могут
выдать кредит на покупку жилья или улучшение жилищных условий.
Реклама Кредитных союзов сулит невысокие проценты, по сравнению
с аналогичными банковскими и стабильность кредитования,
но многие из клиентов банков не доверяют кредитным союзам,
ошибочно считая, что первый взнос и ежемесячное погашение
кредита лишено серьезных гарантий и указания четких сроков
выдачи средств. Многие из заемщиков считают, что воспользовавшись
услугой ипотечного кредитования, предлагаемой кредитными
союзами, им придется прожить «в тесном сотрудничестве» с
таким кредитором 10 – 15 лет. Конечно, мы не можем сказать
кто кредитует более выгодно, ведь для каждого человека условия
разные. Единственное предупреждение: подходите к выбору
кредитора более серьезно и предусмотрительно.
