Іпотечне кредитування
Іпотека. Поговоримо про важливе.
Щодня ми чуємо масу нових і цікавих слів, значення яких найчастіше не розуміємо. Можемо тільки сказати, що слова типу "пресинг" або "слалом" відносяться до спорту, а "дивіденди" і "депозит" - категорія банківська. Що таке іпотека, або іпотечний кредит? Сьогодні ми спробуємо дати максимум інформації щодо цього поняття.
Отже, іпотека - це довгостроковий кредит, що видається фізичній особі під певний відсоток банком або кредитною спілкою для будівництва або купівлі житла. Завичай придбане житло заставляється банку до повернення кредиту й відсотків. Обов'язковою умовою для видачі іпотечного (як і будь-якого іншого) кредиту, є кредитоспроможність позичальника.
У кожного банку свої методи розрахунку кредитоспроможності потенційного позичальника й максимальної суми кредиту, на яку той може розраховувати. Але всі банки дотримуються єдиної системи: розмір видаваного кредиту не може перевищувати 70% від оцінної вартості квартири, що купується. Інші 30% повинні становити так званий первісний внесок самого покупця квартири (1 січня цього року вступив у дію закон про іпотечне кредитування, що визначає розмір первісного внеску). Час від часу використовуються варіанти поліпшення житлових умов, що являє собою продаж старої квартири й купівлю нової. У такому випадку кошти на перший внесок можна одержати, продавши стару квартиру. Варіантами першого внеску можуть так само бути кошти, накопичені для купівлі квартири або використання інших джерел: друзів, родичів, знайомих. Деякі банки можуть знизити розмір першого внеску, декларуючи його нижче 30%. Але насправді, вони розраховують перший внесок від оцінної вартості, що вони самі можуть завищувати або занижувати.
І банк, і клієнт зацікавлені в одному: щоб процес оформлення договору по іпотечному кредиту, а так само процес погашення кредиту були максимально безпечними як для позичальника, так і для кредитора. Саме із цієї причини кредитор скрупульозно розглядає всі щомісячні витрати клієнта, вивчає склад родини й витрати на кожний з них. Найважливішим фактором у визначенні кредитоспроможності позичальника є його щомісячний дохід, що повинен бути офіційно підтверджений. Чим більшу суму офіційного доходу позичальник може підтвердити - тим на більшу суму кредиту він може розраховувати.
Існує кілька методів збільшення суми кредиту. Іноді доцільно розглядати когось із родичів у якості позичальників по кредиту. У такому випадку банк розглядає загальний дохід всіх позичальників.
Під час видачі іпотечного кредиту банки дотримують правила: щомісячний платіж по кредиту не повинен перевищувати 40 - 60% від щомісячного чистого доходу позичальника. Одні банки під такими вважають дохід після сплати всіх податків, а інші віднімають від цієї суми ще й всі місячні витрати потенційного клієнта. Наприклад, якщо необхідно взяти кредит на 10 років у розмірі $ 30 тисяч, то зарплата в $ 1,5 тисячі може виявитися недостатньою, тому що щомісячні платежі в 448 доларів перевищують 60% чистого доходу (за винятком всіх місячних витрат в 800 доларів). У цьому випадку необхідно або скорочувати місячні витрати, або збільшувати строк погашення кредиту.
У якій валюті вигідніше брати кредит? Останнім часом курс долара США щодо національної валюти є більш-менш стабільним, що робить кредит у доларах більше затребуваним. Вітчизняні банки дають іпотечний кредит під 12-15% річних у доларах, і під 20-22% у національній валюті.
Відсоткова ставка залежить від різних факторів. В одних банках відсоток нараховується залежно від терміну, на який позичальник укладає договір, в інші - залежно від суми кредиту. Усе банки підходять до кожного клієнта індивідуально, але незмінними залишаються такі умови, як кредитоспроможність і надійність кожного позичальника.
Під час погашення кредиту можна обрати найзручніші умови. Існує кілька схем виплати кредитів і відсотків по ньому. Найпоширеніші з них - це проста й ануітентна. Ці схеми передбачають нарахування відсотків на залишок заборгованості за кредитом. Аннуітетна схема припускає погашення кредиту рівними частинами протягом усього терміну погашення, а при простій схемі - сума платежу щомісяця різна: у перші роки платежі значно вище, ніж наприкінці терміну.
Регулювати щомісячні виплати по кредиту можна так само за рахунок вибору терміну кредитування. Природно, кожний з позичальників намагається якомога швидше погасити суму кредиту, але якщо кредит великого розміру, то чим довше термін кредитування, тим менше відчутна якість щоденного життя. Але при цьому й сумарні витрати на придбання квартири за рахунок більш тривалого терміну виплати відсотків будуть вище. наприклад, якщо брати кредит на 15 років, то сума виплачених за цей строк відсотків перевищить розмір самого кредиту.
Важливу роль у процесі купівлі квартири й укладання договору про іпотеку грає стан квартири. Якщо це житлоплоща "від будівельників", ціни на квартири будуть значно вище, ніж на аналогічні по площі й місцезнаходженню квартири, що в яких вже проживали. Крім того, ринок первинного житла, по оцінках деяких експертів, фактично нагадує фінансову піраміду, коли за рахунок засобів, приваблюваних на нові об'єкти, добудовуються існуючі, що помітно збільшує ризики клієнта.
Великою несподіванкою для позичальника є непередбачені витрати, що виникають через неуважність при ознайомленні з умовами кредитування. Ці витрати зв'язані найчастіше з оформленням кредиту, із самою угодою купівлі-продажу. Частина витрат виникає незалежно від того в кредит купується квартира або за власні кошти, це: держмито - 1% від суми договору, нотаріальне посвідчення договору й комісійна винагорода ріелторській агенції.
З одержанням кредиту зв'язано кілька категорій витрат:
1. Витрати по оформленню договору (одноразові витрати), що включають комісію банку за видачу кредиту (близько 1% від суми кредиту) і послуги оцінювача. Для того, щоб не зштовхнутися зі складностями, пов'язаними з непередбаченими фінансовими витратами, необхідно в першу чергу розписати всі майбутні платежі. Звичайно, у таких випадках банки становлять так звані "видаткові аркуші" для кожного із клієнтів.
2. Існують обов'язкові витрати по оформленню договору іпотеки. Вони так само одноразові й містять у собі реєстрацію документів у БТІ, нотаріальне посвідчення іпотеки й інші довідки й держмита, сума яких становить біля $ 100 (сума може варіюватися залежно від вартості квартири, що придбається, і розцінок нотаріуса).
3. Так само варто виділити платежі по договорах страхування. Цю категорію платежів необхідно вносити щорічно.
Важливим нюансом, вигідним для позичальника, а він, на жаль, не завжди враховується, є дострокове погашення кредиту. Така послуга припускає більш низьку процентну ставку й зручні терміни погашення кредиту. Сьогодні всі банки надають можливість дострокового погашення кредиту, але деякими з них передбачена, наприклад, неможливість дострокового погашення протягом перших шести місяців.
Ще одним важливим для позичальника фактором є рівень сервісу, пропонований банком. Адже в ході укладання договору, банку передається конфіденційна інформація, схоронність якої залежить від довіри кредитному інспекторові.
Таку послугу, як іпотечне кредитування пропонують не тільки банки. Кредитні спілки, що активно розвиваються останнім часом на фінансовому ринку України, так само можуть видати кредит на купівлю житла або поліпшення житлових умов. Реклама Кредитних спілок обіцяє невисокі відсотки, у порівнянні з аналогічними банківськими й стабільність кредитування, але багато хто із клієнтів банків не довіряють кредитним спілкам, помилково вважаючи, що перший внесок і щомісячне погашення кредиту позбавлене серйозних гарантій і вказівки чітких термінів видачі засобів. Багато хто з позичальників вважає, що скориставшись послугою іпотечного кредитування, пропонованої кредитними спілками, їм доведеться прожити "у тісному співробітництві" з таким кредитором 10 - 15 років. Звичайно, ми не можемо сказати хто кредитує більш вигідно, адже для кожної людини умови різні. Єдине попередження: підходите до вибору кредитора більш серйозно й завбачливо.
